実家の建物が未登記だった！相続登記は必要？リスクと手続きの流れをわかりやすく解説

建物が「未登記」であるとは、簡単に言えば「法務局にある登記簿に、その建物の記録が存在しない」状態のことです。

不動産の登記簿は、大きく分けて2つの部分で構成されています。表題部（ひょうだいぶ）は、どこに、どんな大きさの、どんな建物があるか（物理的状況）を示す部分です。権利部（けんりぶ）は、誰が所有者で、担保に入っているかなど（権利関係）を示す部分です。

通常、家を建てたらまず「表題部」を作り（表題登記）、その後に「権利部」を作ります（保存登記）。「未登記」とは、最初のステップである「表題部」すら作られていない状態を指します。

「登記がないのに、なぜ固定資産税の請求書は届くの？」と不思議に思うかもしれません。実は、法務局の「登記」と、市町村の「課税」は別の仕組みで管理されています。役所は航空写真や現地調査で建物を把握し、「家屋補充課税台帳」という独自のリストで管理して税金を請求しています。そのため、未登記であっても固定資産税は課税されるのです。

未登記の建物を相続する場合、あなたの今後のプランによって取るべき手続きが異なります。

「お金がかかるなら、未登記のままでいいや」と考える前に、以下のリスクを知っておく必要があります。

これが最大のリスクです。不動産を売買する際や、銀行でお金を借りて抵当権を設定する際には、登記簿が存在することが大前提です。未登記のままでは、買い手がつきませんし、融資の審査も通りません。

登記がないと、第三者に対して「これは私の家です」と法的に主張（対抗）することが難しくなります。もし将来、相続人の間で揉め事が起きた際や、次の相続（数次相続）が発生した際に、権利関係の整理が非常に困難になります。

不動産登記法では、建物の所有権を取得してから1ヶ月以内に表題登記を行う義務があります。これを怠ると10万円以下の過料に処される可能性があります。これまでは厳密に運用されてこなかった側面もありますが、近年の相続登記義務化の流れもあり、放置することは法的に推奨されません。

未登記建物を「きちんと登記して相続する」場合の流れは以下の通りです。通常の相続登記とは順番が異なるため注意が必要です。

未登記建物を登記する場合、通常の相続登記よりも費用がかかる傾向にあります。建物の表題登記には現地調査や図面作成が必要になるためです。総額の目安は、シンプルな案件で12〜15万円程度、古い実家や数次相続が絡む場合は15〜20万円を超えることもあります。

※一定の要件を満たす住宅であれば、保存登記の登録免許税に軽減税率（0.15%など）が適用される場合があります。

当センターでは、相続関係書類の整理と所有権保存登記を担当します。建物の現地調査・図面作成・表題登記は土地家屋調査士の業務のため、連携して進めます。費用の総額は事前にお見積りでご案内しますので、相続登記の費用ページもあわせてご確認ください。

2024年4月から相続登記が義務化されたことで、「未登記建物も3年以内に登記しないと過料になるのか」という不安の声をよくいただきます。結論から言うと、未登記建物は相続登記義務化（不動産登記法第76条の2）の直接の対象外です。

相続登記義務化は「登記簿に所有権の登記がある不動産」を対象とした制度です。未登記建物には登記簿そのものが存在しないため、「相続登記をする」という前提が当てはまりません。

過料のリスク以上に実務で問題になるのは、未登記のままでは売却やリフォームローンの設定ができないという点です。「相続登記の義務がないから放置してよい」という判断は誤りで、相続した不動産が処分しにくい状態になってしまいます。将来の売却・活用の予定があるなら、早めに表題登記・所有権保存登記を済ませておくのが安心です。

古い実家の未登記建物では、表題登記に使う建築確認済証や工事完了引渡証明書（建築会社が発行する書類）が失われていることがよくあります。「書類がないから登記できない」とあきらめる必要はありません。代替の証明資料を組み合わせることで、表題登記を進められる場合があります。

建物が誰のものかを客観的に示すため、次のような資料を組み合わせて申請します。

近年は、市町村発行の家屋関係資料や納税実績といった公的な客観資料の積み上げが審査の鍵となります。どの資料を使えるかは、建物の建築経緯・課税状況・相続関係・法務局の運用によって変わるため、最終的な判断は表題登記を扱う土地家屋調査士が行います。当センターでは、相続関係書類の整理と所有権保存登記の申請を中心にご案内し、表題登記については土地家屋調査士と連携して進めます。

費用を抑えるために「表題登記を自分で申請できないか」と考える方もいます。理論上は本人申請も可能です。表題登記自体には登録免許税がかからないため、本人申請なら実費（住民票・固定資産関係資料の取得費、図面作成にかかる費用など）に収まります。

ただし、表題登記には次のようなハードルがあります。

図面の不備があると、法務局の審査で補正（修正）を何度も求められるのが実情です。古い実家や複雑な形状の建物では実務的に難しいため、表題登記は土地家屋調査士に依頼するのが現実的です。費用を抑えたい場合は、表題登記を本人申請し、所有権保存登記のみ司法書士に依頼するという方法もあります。この場合でも、所有権保存登記の段階で別途、登録免許税（評価額×0.4%）が必要です。