遺贈による不動産名義変更・相続登記の手続きと注意点

「相続」とは、亡くなった方の財産が法律（民法）で定められた相続人に受け継がれることを指します。この財産を受け取る権利を持つのは、法定相続人のみとなります。遺言書を残していない場合は、民法の規定通りに相続することとなり、遺言書で財産の分配方法を指定して相続させることもできます。

遺贈は法定相続人以外に対しても無償で譲り渡すことが可能だったのに対し、相続の場合は法定相続人のみであることが大きな違いです。

また、相続は遺言書がない場合も発生しますが、遺贈は遺言書を残すことによって生じるものです。

遺贈には大きく分けて特定遺贈と包括遺贈の２種類があります。

「〇〇銀行の預金100万円をAに遺贈する」「東京都〇〇区の土地をBに遺贈する」のように、特定の財産を具体的に指定して遺贈する方法です。

メリット

• 原則として、遺言書に明記されていない限り、遺言者の借金などのマイナスの財産を引き継ぐ必要がありません。
• 受遺者は、他の相続人と遺産分割協議に参加する必要がなく、すぐに財産を受け取れます。
• 遺贈の放棄が比較的容易で、家庭裁判所の手続きは不要です

デメリット

• 遺言者が亡くなる前に指定された財産がなくなっていた場合（例：売却、焼失）、原則としてその遺贈は効力を失います。
• 法定相続人以外の人が不動産の特定遺贈を受けると、不動産取得税が課税されます。

「全財産の3分の1をCに遺贈する」「遺産の50%をDに遺贈する」のように、特定の財産を指定せず、遺産の全部または一定の割合を指定して遺贈する方法です。

メリット

• 遺言書作成後に財産の内容や構成が変わっても、割合で指定しているため柔軟に対応できます。
• 受遺者は相続人と同様の権利義務を持つため、遺産分割協議に参加して、具体的にどの財産を受け取るかを話し合いで決めることができます。
• 不動産が含まれていても、不動産取得税は課税されません。

デメリット

• プラスの財産だけでなく、借金などのマイナスの財産も指定された割合に応じて引き継がなければなりません。
• 受遺者は相続人と一緒に遺産分割協議に参加する必要があり、手続きが完了するまでに時間がかかることがあります。
• 遺贈を放棄する場合、遺贈があったことを知った時から3ヶ月以内に家庭裁判所で手続き（申述）をする必要があり、期限を過ぎると放棄できません。

遺贈による名義変更（遺贈登記）も、法律上は相続の一種として扱われています。そのため、2024年4月1日から始まった「相続登記の義務化」の対象になります。

つまり、遺贈で不動産をもらった人も、原則として3年以内に登記の手続きをしなければなりません。正当な理由なく期限を過ぎて登記をしないと、最大10万円の罰金（過料）を科される可能性があります。

以前は相続の登記に期限がなかったため、手続きをしないまま放置されることがよくありました。しかし、法律が変わったことで、遺贈の場合も含めて、早めに手続きを行うことが必要になりました。

ただし、３年以内の登記義務があるのは、「法定相続人が遺贈を受けた場合」だけです。法定相続人でない親族や、親族以外の友人や団体など、相続人でない人が遺贈で不動産をもらった場合は、登記の期限や罰則はありません。

ただし、登記をしないでいると、以下のようなリスクがあります。

• 所有権を対抗できない（主張できない）
• 将来不動産を売ったり、活用しようとするときに手続きが複雑になる

法律で義務付けられていない場合でも、できるだけ早く遺贈登記をすることをお勧めします。

遺贈登記では、基本的に財産をもらう人（受遺者）と、亡くなった方の相続人全員が一緒に登記申請をする必要があります。これは、不動産の所有者変更の登記は「権利をあげる人」と「もらう人」が共同で申請するというルールがあるためです。

遺贈は、亡くなった方から受遺者への「贈与」のような性質を持ちます。そのため、受遺者と相続人全員が手続きに協力する形になります。

ただし、例外的なケースもあります。まず、遺言で遺言執行者が指定されている場合、手続きが簡単になります。遺言執行者とは、遺言の内容を実現するために遺言者から任命された人で、相続人全員に代わって手続きを行う権限があります。この場合、受遺者は遺言執行者とだけ共同申請をすればよく、相続人全員の協力は不要になります。信頼できる人を遺言執行者に指定しておくと、手続きがスムーズに進みます。

さらに、2023年4月1日以降、受遺者が法定相続人である場合は、手続きがさらに簡素化されました。この法改正により、相続人への遺贈については受遺者が単独で登記申請できるようになりました。たとえば「全財産を長男に遺贈する」という遺言がある場合、長男は他の相続人の協力なしに、一人で登記手続きを進めることができます。これにより、法定相続人への遺贈は、通常の相続と同じように扱われるようになっています。なお、2023年4月1日より前に発生した相続についても単独で申請可能です。

上記をまとめると以下となります。

• 受遺者が相続人以外 & 遺言執行者なし：受遺者 + 相続人全員で共同申請
• 受遺者が相続人以外 & 遺言執行者あり：受遺者 + 遺言執行者で共同申請
• 受遺者が法定相続人：受遺者単独で申請可能

遺贈登記の大まかな進め方は以下のとおりです。

1. 遺言書の確認・検認手続き
   自筆証書遺言や秘密証書遺言の場合は家庭裁判所で検認手続きが先に必要となりますが、公正証書遺言なら検認不要です。
2. 申請人の確定・調整
   遺言執行者が指定されている場合はその人が手続きを主導します。いない場合は受遺者と相続人全員で共同申請するための準備を進めます。必要に応じて家庭裁判所に遺言執行者の選任を申し立てることも検討します。
3. 必要書類の収集
   被相続人・受遺者の戸籍謄本や住民票、遺言書（検認調書付）、固定資産評価証明書など、登記申請に必要な各種書類を収集・作成します。
4. 登記申請書の作成・提出
   不動産所在地の管轄法務局に申請し、登録免許税を納付します。窓口またはオンラインで申請書と添付書類一式を提出します。司法書士に依頼している場合は事前に委任状を作成しておきます。
5. 登記の完了・名義変更の完了
   法務局での審査を経て登記が完了すると、受遺者への名義変更が正なされます。登記完了後、新しい登記識別情報通知（従来の権利証）が発行され、手続きが完了します。

遺贈による不動産名義変更手続きに必要な費用は以下の3つに分かれます。

登録免許税
不動産の固定資産評価額に応じた税率がかかります。相続登記は0.4%ですが、遺贈登記は原則2%と高くなっています。ただし、受遺者が法定相続人である場合は0.4%に軽減されます。例えば評価額1,000万円の不動産の場合、相続人以外への遺贈なら20万円、法定相続人への遺贈なら4万円となります。

各種証明書等の実費
戸籍謄本や住民票（1通数百円）、固定資産評価証明書（数百円～数千円）、公正証書遺言の謄本（1通数千円）等の費用がかかり、合計で数千円～1万円程度が見込まれます。郵送料や定額小為替代も含めて準備が必要です。

司法書士報酬
専門家に依頼する場合のサービス料金で、目安として10万円前後となります。シンプルな案件なら数万円程度の事務所もありますが、相続人との調整や書類収集を含めると20万円を超えることもあります。

総費用は「登録免許税（評価額×2%または0.4%）+ 証明書発行実費 + 司法書士報酬（依頼する場合）」となり、例えば評価額2,000万円の物件を他人に遺贈するケースでは、登録免許税40万円、実費1～2万円、司法書士報酬10万円前後の合計52万円程となります。

費用負担については、遺言書に特別な指定がなければ基本的に受遺者が負担するのが一般的です。

遺言執行者の指定がなく、受遺者が相続人以外の場合、相続人全員の協力（署名押印や書類提供）が必須となります。しかし、遺贈により相続分が減少する相続人は登記に非協力的になりがちで、特に不動産を受けられなかった相続人にとっては心理的ハードルが高いのが実情です。

このような状況では、家庭裁判所への遺言執行者選任申立てが解決策となります。利害関係人（相続人や受遺者）からの申立てで裁判所が遺言執行者を選任すれば、その執行者と受遺者のみで登記申請が可能となり、相続人個々の協力がなくても手続きを進められます。

被相続人が生前に引っ越しや改姓をしており、登記簿上の名義人表示（氏名・住所）が最終の戸籍・住民票情報と異なる場合は注意が必要です。

通常の相続登記なら、申請書と合わせて住民票の除票や戸籍謄本などを添付し、変更履歴を証明すれば問題ありません。しかし遺贈登記の場合、登記原因が「相続」ではなく「遺贈」となるため、被相続人名義の住所（氏名）変更登記を先に済ませる必要があります。特に登記上の住所と死亡時住所が異なる場合や、婚姻等で氏名が変わっている場合がこれに該当します。

先に「住所（氏名）変更登記」を申請して登記記録を最新のものに変更し、その後に遺贈による所有権移転登記を行うのが適切な手続きの流れです。通常は２件の申請を連件としてまとめて提出します。

この手続きを怠ると、法務局から取下げの指示が出て手続きが遅延する恐れがあります。事前に被相続人の登記名義情報と最終住所氏名を照合し、違いがあれば合わせて対応しましょう。

通常の相続登記なら、登記済権利証（登記識別情報）は不要ですが、遺贈登記の場合は通常の共同申請となるため、登記済権利証の添付が原則必要です。

登記済権利証が紛失等で手元にない場合は、事前通知制度の利用などが考えられます。