夫婦間で名義変更

夫が亡くなり、妻と子２名（長男、二男）がいる場合、自宅の名義は誰にするのがいいでしょうか？

事情などにもよりますので一概にどれが良いということはございません。相続税などの問題と、将来の引き継ぎの両方を考慮する必要があるかと考えます。

夫婦の一方が存命の場合は、存命の配偶者に変えるケースが多いかと思います（今回のケースでは妻）。
この場合は、妻が亡くなった際に再度子供への名義変更が必要になります。

長男が同居し、自宅を引き継ぐことが決まっているのであれば、妻の名義にせずに直接夫から長男の名義にすることも可能です。その場合はこの先妻が亡くなった場合に不動産名義変更の手続きはありません。

特殊な事例かもしれませんが、長男の名義にした後、長男が母よりも先に亡くなり、お嫁さんが家を売却するから夫の母に今すぐ出て行けと言われて困っていると相談を受けたこともありいます。

一度名義変更すると後から戻すことは困難です。じっくりご家族で話し合いメリット・デメリットも踏まえ、誰の名義にするか決めましょう。ご家族だけでは判断が難しい場合は、専門家にアドバイスを求めましょう。

なお、名義は相続人の全員または何名かで共有することも可能です。

お金のやり取りや精算などもなく、生前に名義変更するのは通常「贈与」の手続きになり、亡くなった後の手続きは「相続」になります。

単純に名義変更の費用だけ比較すると、相続の方が安く手続きできます。

登記手続きに必要な登録免許税は相続が評価額の0.4％、贈与が評価額の2％と5倍の差があります。また、贈与の場合は不動産取得税が原則課税されます。相続の場合は不動産取得税はかかりません。

単純に費用だけで考えると相続の方が良いですが、相続の場合はお子様やお子様がいなければ配偶者の兄弟なども関与します。贈与は夫婦の２名だけの手続きです。よって、手間だけ考えると贈与が楽です。また相続の場合、お子様やご兄弟様が将来手続きに協力してくれない場合は名義変更できなくなることもあります。

他にも、相続税と贈与税の問題もあります。相続税についてはご自宅の評価額だけでなく、全体の資産なども考慮し総合的に判断する必要があります。

夫が亡くなった場合の相続税対策として、夫名義の自宅を妻に生前贈与するケースがあります。

夫の財産が妻に贈与されると、夫の財産は減ります。つまり相続税の対象の財産が減るので、相続税も減ります。

通常、贈与税が高税率なので、相続税は減っても贈与税で払う方が高くなることになることが多くなったりするので簡単に贈与で減らせるわけではないですが、結婚20年以上でご自宅の土地・建物を配偶者に贈与する場合は、配偶者控除の利用が可能です。配偶者控除が利用できれば2000万円まで贈与税がかかりません。

よって、2000万円まで贈与税がかからず贈与できることになります。2000万円を超える自宅であっても、一定の割合で2000万円を超えない分を贈与することも可能です。例えば半分だけ贈与することも可能です。

なお、贈与税は課税されなくても、贈与による所有権移転登記にかかる登録免許税などの費用は別途発生します。

なお、相続税にも配偶者控除や、ご自宅については小規模宅地の特例などもあり、生前贈与にメリットが少ない場合もあります。節税をご検討される際は、税理士等に相談し総合的にアドバイスを貰いましょう。

離婚に伴い名義変更を検討される場合、離婚前がいいのか離婚後に名義変更するのがいいのかとのお問い合わせいただくことがあります。

離婚前後で大きく変わってくるのは贈与税です。

離婚届け提出前に名義変更する場合は通常「贈与」になります。贈与の場合は贈与税が原則かかります。結婚20年以上であって自宅の場合には配偶者控除の利用も可能ですので、配偶者控除の範囲内であれば離婚前であっても贈与税はかかりません。ただし、申告手続きは必須です。

なお、離婚後の財産分与として名義変更する場合は、基本的には贈与税は課税されません。

婚姻期間などにもよりますが、一般的には離婚後に手続きされたほうが贈与税の心配は少ないく名義変更できると考えられます。

その他としては譲渡所得の違いもございます。離婚前の贈与の場合は課税がございませんが、離婚後の財産分与の場合は、購入時より財産分与の時点でご自宅が値上がりしている場合に課税されます。

住宅ローンが残っている場合、不動産の名義変更と合わせて住宅ローンも借換え等にて新所有者に変更されるのであれば特に問題ありませんが、既存の住宅ローンが残ったままで名義変更だけするには問題があります。

名義変更の手続きだけであれば、銀行の協力がなくても可能ですが、契約上の問題・リスクなどが生じます。住宅ローンが残っている場合は注意が必要です。

債務を返済できなくなった債務者が、配偶者と離婚し、その債務者が所有する不動産を財産分与として配偶者に譲渡する場合、債権者は、財産分与を詐害行為として取消請求できるでしょうか。

離婚に伴う財産分与としての不動産名義変更については、以下に詳細をまとめておりますのでご参照ください。