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住宅ローンが残ったままで名義変更

住宅ローンが残ったままで財産分与(離婚)できますか?

手続きは可能です。
ただし、契約違反のリスクがございます。

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宅は高額ですので、ローンを組んで購入される方が大半です。

住宅ローン完済後に離婚する場合は、名義変更手続きにおいても当然ローンの問題は生じませんが、離婚時にローンが残っている場合は注意が必要です。

不動産の名義は、ローンとは直接は関係ないので、技術的にはすぐに名義変更可能です。しかし、通常のローン契約において、「名義変更する際には銀行の承諾を要する」といった内容で契約されている場合がほとんどです。契約書を見れば記載されているかと思います。

しかし、その承諾ですが、一般的に銀行から承諾を得ることは難しいと言われています。住宅ローンは返済者がそこに住み続けていることを条件として融資されています。ただし、金融機関によっては問い合わせをすると名義変更しても構わないといった回答や、名義変更については関知しないといった回答をされることもあるようです。

銀行は、名義がどうなっているか常に監視しているわけではないので、銀行の承諾なく勝手に名義変更しても銀行が気づくことは、返済を滞納でもしない限りほとんど考えられないですが、万が一銀行に知られた場合は、契約違反として一括返済を求められる可能性がゼロではありません。

名義が100%ご主人で、ご主人だけがローンを組んでいた場合に、奥様の単独名義に変更するのは、承諾が難しいでしょう。なお、奥様が働いていてローンを組み直せるなら別です。その場合は抵当権(担保)の変更手続きも必要になります。

名義の大半がご主人、一部だけが奥様で、ご主人だけがローンを組んでいた場合(夫に名義変更)などは承諾が得られやすいかと思います。

現実的には、銀行は返済がきちんと行われていれば、ローンを組んだ本人が引っ越しをしたり、名義を変更してもそれほど問題視することはないのが実情のようですが、上記の契約違反の可能性は考慮する必要があります。

銀行に名義変更の承諾が貰えない場合はどうしたら?

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住宅ローンをそのままで名義変更するには、金融機関の承諾が必要です。ただし、銀行の承諾は通常難しいです。

借入れが残った状態で、名義を変えたい人が新しく住宅ローンを組み直す(借換えする)ことができないとなると、家を売却し精算したりすることが考えられます。

しかし、どうしても家に住み続け自分の名義にしたいという要望も実際は多いです。

その場合の方法としては以下が考えられます。
 ①公正証書等の契約で将来の名義変更を約束
 ②銀行に内緒で名義変更する

①につていては、離婚の場合は他の養育費・生活費・慰謝料などと合わせて離婚の協議として残します。住宅ローンを完済したタイミングで名義変更する旨を契約します。

名義人が亡くなったり、将来約束を守ってくれないなどがあると、ローンが完済された後でも手続きが難しくなることが考えられます。その他、名義人が借金を作り家を差し押さえされてしまう可能性もございます。イレギュラーなことが起こると手間や費用はかかりますし、最悪名義変更できなくなることもございます。。

②については、名義変更の手続きについては銀行の承諾書が必要なわけでないので、やろうと思えば銀行の承諾を得ないで名義変更することも可能です。ただし、契約上の問題はございますのでリスクはございます。

どうしても名義変更したいとのことであれば、こららの方法を取るしかないかと思いますが、①でも②でもどちらもリスクがゼロではございません

手続きする際にはリスクについてご検討ください。

銀行の承諾がなくても名義変更できるのはなぜ?

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家やマンションなどの「所有権」は独立した権利で、自由に処分できます。住宅ローンが残っていても変わりございません。

住宅ローンを組むと通常は銀行に抵当権という担保権を自宅に設定されてしまいます。この抵当権というのはローンの返済ができなくなったときに銀行が不動産を競売し、競売したお金で貸した住宅ローンを回収できてしまうものです。

抵当権は所有者が変わっても効力は変わりません。連帯保証など人に対するものではなく、不動産自体を担保にしているからです。

担保の効力は変わりませんので、抵当権が設定されていても、「法的」には所有者・名義を変えることに制限はございません。名義変更の登記手続きについても担保権者の承諾書などは不要です。しかし、実際銀行のローンの場合は「契約」で名義変更を制限し、実際は名義変更の承諾も難しいようです。

よって、技術的には銀行の承諾がなくとも名義変更は可能だが、契約違反の対象にはなる状況になります。

夫の残っている住宅ローンを妻の父が一括返済することになりましたが、名義変更はどうなる?

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父からのお金を借りて妻が返済するのか(後日、妻→父に分割返済等)、一切父にはお金を返さないのかで手続きは異なります。

妻が父からお金を借りて、そのお金で住宅ローンを返済するのであれば、夫婦間で夫から妻の名義に変更することになるでしょう。

父には今後一切返済しないのであれば、夫から父へ名義を変えることになるかと思われます。家の評価額とローンの返済額によっては、一定の割合分のみ名義変更することなどが考えられます。

なお、父にお金返済しないのに、夫婦間だけで夫から妻に名義を変更してしまうと、父から住宅ローン分のお金を妻がタダで貰ったとして贈与税の対象になると思われます。

住宅ローンの借り換えとは?

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住宅ローンの借り換えとは、新しく住宅ローンを組み、新しく受けた融資金で現在のローンを返済するものです。既存のローンは完済になりますので、新しいローンのみが残ります。

法務局への登記手続きは、抵当権抹消手続きと抵当権せって手続きの2つを同時に申請することになります。

住宅ローンの借り替えは、金利が安くなる場合などに主に利用されます。

離婚の場合も借り替えが利用されるケースがございます。離婚の際の利用としては、通常の借り替えと異なり、所有者も変更(夫→妻or妻→夫)になります。銀行によっては通常の借り替えのようにスムーズに審査してもらえないこともあるようです。

夫婦共有名義のローンを、夫婦の一方のみのローンに替える手続きなどにも利用されます。

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