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相続した不動産を売却したい

相続した不動産の売却

不動産売却のイメージ写真

親名義の不動産を売却したい。

相続が発生し、親の所有していた不動産があった場合、同居していなければ通常は所有していても管理が難しく、固定資産税などの税金もかかるため処分を考える方は多いです。

ただし、親の名義のまますぐに売却はできません。

売却するためには親から自分(相続人)への不動産名義変更手続きが必要です。

売却したら購入者の名義に変更することになるのだから、わざわざ相続人への名義変更しなくてもいいのでは?と思われるかもしれませんが、相続による名義変更の手続きを省略することは法律上できません。

相続人が複数いる場合で、相続した不動産を売却して、売却代金を相続人で分ける方法は「換価分割」と呼ばれます。
相続分どおりに明確に分配できるので、公平であとでトラブルになりにくい方法です。

相続人全員の名義にして売却することも可能ですが、売却手続きにも相続人全員が関与しなくてはいけないため、手続きできる特定の相続人を選び、その者の名義とすることも可能です。その場合は、選ばれた相続人のみが売買手続きに関与することになります。

その際は、売却条件(売却代金や期限)を大まかに決めた上で遺産分割協議するといいでしょう。

相続した財産を売却し現金化した場合は、「譲渡所得」が課税される可能性があります。

譲渡所得は、不動産の売却代金から取得費、譲渡費用を差し引いて計算します。

課税譲渡所得金額=譲渡価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除

税率は、次のとおり所有期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得の二つに区分されます。

所有期間が5年を超えるもの15%(住民税5%)
所有期間が5年以下のもの30%(住民税9%)

税額=課税譲渡所得金額×税率

相続で取得したときは、被相続人が死亡した日からではなく、被相続人が不動産を取得した時期から計算されます。

取得費

取得費とは、不動産を購入したときの購入代金や購入手数料などの不動産の取得に要した金額に、その後支出した改良費、設備費を加えた合計額をいいます。
不動産の取得費が分からなかったり、実際の取得費が譲渡価額の5%よりも少ないときは、譲渡価額の5%を取得費とすることができます。

譲渡費用

不動産を売るために支出した費用をいい、仲介手数料・測量費・売買契約書の印紙代、建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用などです。

特別控除

居住用不動産を売った場合、3,000万円の特別控除の特例があります。

その他にも特例があります。

http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3223.htm

その他、相続により取得した不動産などを、一定期間内に譲渡した場合には、相続税額のうち一定金額を譲渡資産の取得費に加算することができるという特例もあります。

http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3267.htm

なお、売却して利益がでない(損をした)場合は、当然課税されません。

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