不動産名義変更コラム②-2

ご夫婦で不動産を購入し登記をする際、その持分は、お互いに出した金額の割合によって決めるのが通常です。しかし、それとは無関係に持分を決めてしまった場合、何か問題になるでしょうか？

例えば、マンションをご夫婦で購入する際に、ご主人が７割、奥様が３割の代金を負担した場合、その持分はご主人が１０分の７、奥様が１０分の３となります。
しかし、実際の負担割合とは異なり、ご主人、奥様とも１０分の５（すなわち２分の１）ずつで登記をしてしまうと、ご主人から奥様への贈与とみなされ、のちに贈与税課税の通知が来る可能性があります。

もし、代金の負担割合と異なる持分で登記をしてしまった場合には、正しい持分に直す登記をすることができますのでご相談ください。

戸籍は、本籍のある市区町村で保管されており、私たちが請求できるのは、役所が保管している戸籍の原本の「写し」です。謄本と抄本の違いは、どの部分の写しをもらうかの違いです。
「戸籍謄本（全部事項証明書）」は、役所に保管されている戸籍の原本の全部（全員の記載事項）の写しのことをいい、「戸籍抄本（個人事項証明書）」は、戸籍の原本の一部（請求した特定の個人の記載事項）の写しのことをいいます。
相続の登記を申請する際に必要となる、各相続人の戸籍については、戸籍抄本でも構いませんが、被相続人の戸籍については、他の家族との関係を証明する必要があるため、戸籍謄本が必要になります。

団体信用生命保険（団信）とは、住宅ローンを利用する際に加入することになる住宅ローン専用の生命保険のことです。

団信に加入していれば、住宅ローンの債務者が死亡した場合や高度障害状態になった場合、保険会社から金融機関に対し住宅ローン残金分の保険金が下りて一括返済されることになるので、その後はローンの負担をすることがなくなります。

また、基本的に、団体信用生命保険の保険料は住宅ローンに金利に含まれていますので、別途保険料支払う必要はありません。

なお、借り換えをする場合も、通常の住宅ローンを利用する場合と同様に加入義務がある場合は、団信に入らなければなりません

不動産の名義変更の登記申請手続きは、少し前までは、書面を法務局に提出するという方法が主流でした（郵送も含む）。
しかし、近年、インターネットを利用したオンライン申請が主流になりつつあります。
オンライン申請であれば、全国どこの法務局に対しても、事務所にいながら申請することが可能です。また、郵送申請と異なり、即時に申請が可能です（郵送の場合は、法務局に書類が届いた時点で受付がなされます）。
このオンライン申請は個人でもできますかと質問されたことがあります。
オンライン申請は、どなたでも利用することが可能です。
ただし、それなりの環境が必要となります。環境というのは、まず、パソコンを利用できることが大前提です。そして、オンライン申請をするにあたって、専用のソフトをダウンロードする必要があります。
また、オンライン申請をするにあたっては、申請する人は電子証明書を取得する必要があります。
１度の登記申請をするためだけに、これらの環境を整えるのはちょっと…ということで、個人の方がオンライン申請を行うことは、限りなく少ないのではないでしょうか。
挑戦してみたい方は、下記のアドレスにアクセスしてみてください。
（現在でも、書面を法務局に持ち込んでの申請・郵送での申請は可能です。）

「登記・供託オンラインシステム 登記ねっと供託ねっと」
http://www.touki-kyoutaku-online.moj.go.jp/index.html

登記の申請に基づいて登記が完了したときは、登記官は申請人に対し、登記完了証を交付します。これにより、登記が完了した旨が通知されます。
この、登記完了証は、条文上「申請人が２人以上あるときは、その１人（登記権利者及び登記義務者が申請人であるときは、登記権利者及び登記義務者の各１人）に通知すれば足りる」とされています。例えば、登記権利者が２人以上いる場合でも、そのうちの１人に通知されます（登記義務者が２人以上いる場合も同様）。
登記完了証は登記が完了した事を証するだけですので、特に効力はなく、以後の登記手続きで必要になることはありません。また、紛失しても再発行はされません。

「地番」とは、土地の番号のことです。これに対して、「住所」は、それまで土地の地番で定めていた住所を、合理的にわかりやすくするため自治体が定めているもので、「地番」とは別の番号です。

ちなみに、「住居表示」が実施されていない自治体では、「地番」と「住所」が一致していることもあります。

１つの土地を２つ以上の土地に分けることを分筆といいます。例えば、Ａ土地をＡ土地・Ｂ土地・Ｃ土地の３つに分けることです。分筆すると、Ａ土地以外に、新たにＢ土地とＣ土地の登記記録が作成されます。
しかし、登記識別情報（登記済証）に関しては、Ｂ土地及びＣ土地について作成されることはありません。したがって、例えば、Ｂ土地の売買をしたいときには、Ａ土地の登記識別情報（登記済証）を使って登記することになります。

かわって、隣接する２つ以上の土地を１つの土地にすることを合筆といいます。例えば、隣り合うＢ土地とＣ土地を合わせてＡ土地にすることです。合筆した場合は、登記記録が１つになります（首位の地番が生き、他の地番の登記記録は閉鎖される）。
また、合筆した場合、新たに登記識別情報が作成されます。したがって、例えば、Ａ土地の売買をしたいときには、新たに作成されたＡ土地の登記識別情報を使って登記することになります。また、この場合、Ｂ土地及びＣ土地の登記識別情報（登記済証）を２つとも提供することにより、登記をすることもできます。

お引っ越しをされて、引っ越し先の新しい市区町村で住所の異動手続をされた場合でも、登記簿（登記事項証明書）上の住所は勝手には変更されません。

登記簿（登記事項証明書）を管理している法務局では、住所と氏名によって同一人かどうかを判断します。
したがって、例えば、不動産の売買による登記手続では、売主である登記名義人は、印鑑証明書を提出する必要がありますが、印鑑証明書上の住所と登記簿上の住所が違うと、違う人だと判断され、手続はできなくなってしまうのです。

この場合、売買による所有権移転登記の前に、住所変更の登記が必要になります。
同様に、婚姻等により氏が変更になった場合にも、氏名変更の登記が必要になります。

親が高齢になり、親名義の自宅を二世帯住宅にリフォームして一緒に住もうと考えられる方も多いと思います。その際、高齢の親がリフォームのための資金を用意することが難しく、子がリフォーム費用を全額負担（ローンを組む等）してしまうと、子から親への贈与とみなされ、親に高額な贈与税がかかってしまう恐れがあります。
なぜなら、親名義の自宅をリフォームすることは、本来は所有者である親が負担すべき費用を子が代わりに支払うことになり、親にとってのみ利益になるからです。
この場合、１つ目の方法として、親から子への贈与を原因として、リフォームの前に親名義の自宅を子の名義に変更するということが考えられます。
もし、贈与時に、親が６０才以上で、子が２０才以上であれば、相続時精算課税制度を利用することで、贈与税の課税を免れることができます（相続の際に、今回贈与された不動産も相続財産として合算されるので、相続税が心配な方は、よく考慮された方が良いです）。

登記識別情報は不動産ごと、人ごとに通知（作成）されます。
例えば、土地１筆と建物１棟をご夫婦で共有する場合には、土地と建物につきそれぞれ２つ（ご主人と奥様）、計４つの登記識別情報が通知（作成）されます。これは、不動産の所有権の持分とは関係ありません。土地１筆の持分が99/100と1/100であっても、登記識別情報は２つ通知（作成）されます。
もし、この土地と建物を売買することになった場合は、この４つの登記識別情報が必要になります。１つでも失くしてしまうと、別の手続きが必要になってしまい、費用もかかってしまいます。
持分のみ売買したい場合は、その持分の登記識別情報だけが必要になります。
登記識別情報は、以前の権利証とは違い、登記識別情報１つにつきＡ４の紙１枚です。司法書士事務所によっても異なりますが、通常、表紙をつけて重要書類として返却されると思います。保管には十分ご注意ください。

ＡＢＣの３人が土地を共有（各々持分１／３）している場合、Ａが自分の持分を放棄することは自由です。
この場合、ＢＣに帰属する持分割合は、ＢＣが有している持分の割合によります。
したがって、Ｂ，Ｃともそれぞれ１／６ずつ取得します。
また、Ａは共有者であるＢＣ以外には、持分を放棄することはできません。
なお、持分の放棄は贈与には該当しませんが、税法上、持分を取得した共有者に贈与税が課される恐れがありますので、ご注意ください。

建物が建っている土地を敷地と呼びます。戸建ての場合は、敷地（土地）と建物が別々の登記事項証明書に記録されます。そして、この敷地（土地）と建物を別々に売買することもできます。
一方、マンションのような区分建物では、所有者が持っている敷地の権利を敷地利用権と呼びます。そして、敷地利用権のうち、登記された権利であって、専有部分（マンションのお部屋の部分）と一体化されたものを敷地権といいます。この敷地権は、戸建ての場合と異なり、専有部分と同じ登記事項証明書に記録されます。そして、この場合には、専有部分と敷地権を別々に売買することはできません。
マンションによっては、敷地権が何筆もある場合もあります。この場合、不動産の数の数え方に注意が必要です。
例えば、抵当権抹消登記を申請する場合に納める登録免許税は、１筆×1,000円ですが、マンション１部屋で敷地が５筆に分かれている（登記されている敷地権が５筆ある）場合には、6,000円納める必要があります。

休眠会社とは、最後の登記から１２年を経過している株式会社（特例有限会社は含まれません）のことをいいいます。株式会社が１２年間何の登記もしない場合、法務大臣による官報公告が行われます。また、対象となる休眠会社に対しては、管轄の登記所から、法務大臣による公告が行われた旨の通知が発送されます。
休眠会社が、大臣による公告から２ヶ月以内に、「まだ事業を廃止していない」旨の届出をせず、役員変更などの登記を申請しなかった場合、その２ヶ月の期間の満了の時に解散したものとみなされます。そして、登記官が職権で解散の登記をします。
なお、みなし解散の登記後３年以内に限り、株主総会の特別決議によって、株式会社を継続することができます。この場合、２週間以内に継続の登記の申請をする必要があります。

戸籍には、①現在戸籍②除籍③改製原戸籍の３種類があります。

現在戸籍とは、現に在籍している人がいて、現に使われている戸籍のことをいいます。

除籍とは、婚姻、養子縁組、死亡などにより、最終的に誰もいなくなった戸籍のことをいいます。また、他の市区町村へ転籍した場合も、転籍先の市区町村に新たに戸籍がつくられるため、転籍前の戸籍は、誰もいなくなった戸籍となります。

戸籍の様式が法律などによって改められた場合、新しい様式への作り直しが行われます。これを、「戸籍の改製」といいます。そして、この改製により、作り直された従前の戸籍を「改製原戸籍」といいます。除籍とは異なりますので、ご注意ください。

養子が単身者の場合、養子は養親の氏を称します。養子が未成年である場合でも、成年者である場合でも同じです。また、離縁をした場合、同じく養子が単身者であれば、縁組前の氏に戻ります。この場合、離縁の日から、３ヶ月以内に届け出ることによって、離縁の際に称していた氏に復帰できます。これは、離婚の場合と同じです。しかし、離縁の場合は、離婚とは異なり、縁組の日から７年間を経過していなければ、離縁の際に称していた氏に復帰することはできません。

養子となるものが夫婦（夫婦２人ともが養子になる）の場合、養子は養親の氏を称します。
また、夫婦の一方のみが養子になることも可能（配偶者の同意が必要）です。この場合、原則として、養親の氏を称しますが、例外として、婚姻によって氏を改めた者は、婚姻中は養親の氏を称さなくてもよいとされています。
なお、その者が離婚した場合や、配偶者が亡くなった後に、生存配偶者の復氏を行った場合には、養親の氏を称します。

住宅ローンの返済も無事に終わると、借入先の金融機関から、「住宅ローンのご完済に伴う抵当権抹消手続きのご案内」といった書類が一式送られてきます。
住宅ローンのお借入れの際に、金融機関が不動産に抵当権を設定するのはご存知だと思いますが、住宅ローン完済後、この抵当権を消すことができます。
では、不動産についている抵当権はこのまま放っておいてよいのでしょうか？
抵当権は放っておいても誰も消してくれません。借入先の金融機関が消してくれることはありません。したがって、登記簿（登記事項証明書）を見る限りでは、抵当権はついたままです。客観的に見ると、住宅ローンの返済が終わっていない状態に見えます。
抵当権がついたままの不動産は通常売れませんので、売る前には必ず消す必要があります。

では、抵当権を放っておくと困ることはあるでしょうか？
まず１つ目として、抵当権を消す前に、不動産の名義人が亡くなってしまう場合が考えられます。
この場合に、亡くなった方から、抵当権を消す委任を頂けないので（司法書士に依頼する場合。亡くなる前に委任を受けていた場合は除きます。）、通常、不動産の名義を相続人の方に変更したうえで（相続登記）、抵当権を消す登記をしなければなりません。

２つ目として、借入先の金融機関（抵当権者）の本店や商号が何回も変わってしまっている場合が考えられます。
金融機関は、頻繁に合併や本店移転や商号変更を行います。この場合、法務局に申請する際に、その証明をしなければならない場合があります。自分で手続きをするには、少し厄介になってしまいます。

３つ目として、金融機関から送られてきた書類を失くしてしまうことが考えられます。
この場合でも、抵当権を消すことは可能ですが普通の方法では消すことができません。
また、金融機関に書類の再発行を依頼しなければならないのですが、印鑑証明書が必要だったりと、厄介になります。

抵当権を放っておくことによって困ることは、他にも考えられます。
ですので、住宅ローンの完済が終わったら、なるべく早めにお手続されることをおすすめします。
また、もし、上記のような場面にあてはまり、自分ではどうにもならないような場合には、司法書士にご相談ください。