不動産名義変更コラム②-1

相続の登記をする場合、戸籍に関しては、通常は被相続人の出生から死亡までの戸籍（除籍・改製原戸籍）及び相続人の戸籍が必要になります。

しかし、家庭裁判所で調停を経て、遺産分割調停調書が出された場合は、その調書の中に、被相続人の死亡年月日が記載されていれば、戸籍は必要ありません。

なぜなら、遺産分割の調停申立書には、相続人確定のために上記に記載した戸籍を一式添付する必要があり、その中で相続関係が明らかにされているといえるからです。

遺言にはいろいろな方式があり、主に利用されている遺言は自筆証書遺言と公正証書遺言の２つです。
自筆証書遺言は、皆様が想像する遺言のイメージ（亡くなった方の机の引き出しから、封筒が出てきて、封筒の表書きに「遺言書」と書いてあり、中に手紙のようなものが入っている…というような）と一致するものだと思います。
自筆証書遺言は、方式が法律で定められています。例えば、遺言書の全文、日付、氏名を自書し、印を押さなければなりません。この方式を守らないと、せっかく書いた遺言書は無効になってしまいます。日付を例にとってみると、「平成〇年〇月吉日」と書いてしまうと、日付の記載を欠くものとして無効とするという判例があります。
また、自筆証書遺言は下記のとおり、検認手続きが必要となります。
ですので、もし自筆証書遺言を残そうと考えていらっしゃる方は、よくよくご注意ください。

公正証書遺言と上記の自筆証書遺言の異なる点は、大きく分けて２点あります。

まず、１点目として、自分以外の人の関与が必要となります。
公正証書遺言は、公証人によって、遺言書を作成・保管してもらうものです。したがって、自筆証書遺言は、自分で書く必要がありますが、公正証書遺言はその必要はありません。
また、公正証書遺言を作成するにあたって、公証人の他に、証人２人の立ち会いが必要となります。ですので、証人は当然に遺言書の内容を知ることになります。なお、法律で証人になることができない者が決められているので、ご注意ください。

次に、２点目として、費用がかかります。
公正証書遺言の作成には、公証役場に対し手数料を支払う必要があります。この手数料は、遺す財産及び遺したい人数によって金額が変わります。

最後に、公正証書遺言の主なメリットをあげますと、公正証書遺言は、裁判所での検認の手続きの必要がなく、また、遺言書が無効になる危険性がほぼありません。

ご自分のご遺志を確実に遺すためにも、遺されるご家族に負担をかけないためにも、公正証書遺言をおすすめします。

遺言者が亡くなった後、もし、自宅などで遺言書（公正証書による遺言を除く。）を見つけた場合、遺言書を家庭裁判所に提出して、「検認」と呼ばれる手続の申し立てをしなければなりません。（そもそも、民法上、封がされている遺言書は、家庭裁判所で開封しなければならないと定められています。）申し立て先は、遺言者の最後の住所地の家庭裁判所となります。

通常、遺言書を使って不動産登記の手続をする際には、この検認手続を経た遺言書でなければなりません。

検認手続は、家庭裁判所で行われます。手続の前に、裁判所から相続人全員に通知が出されますが、出席するかしないかは各相続人の自由です。

手続では、裁判官（場合によっては裁判所書記官）から相続人に対して遺言書に関する質問がなされます。これによって、遺言書の形状、加除訂正の状態、日付、署名など、検認の日現在における遺言書の内容を明確にします。

この検認手続は、遺言書の偽造・変造を防止するための手続であって、遺言が有効か無効を判断する手続ではありませんので、ご注意ください。

一度遺言書を書いてしまったら、もう撤回はできないのでしょうか。
法律では「いつでも、何度でも撤回することができる」と定められています。
ただ、「遺言の方式に従って」撤回する必要があります。
この点、自筆証書遺言であれば、手元にある遺言書を破棄するだけで、撤回したことになります。また、新しい遺言書を作ればいいのです。
しかし、公正証書遺言の場合は、公証役場で遺言書を保管しているので、手元にある遺言書を破棄するだけでは、撤回したとは認められません。新たに遺言書を作成し、「前の遺言を撤回する」という文言を入れなければなりません。この、公正証書遺言を撤回するための遺言は自筆証書遺言でも公正証書遺言でもどちらでも構いませんが、撤回が無効にならないためにも、公正証書遺言で作成することをおすすめします。
なお、直接「撤回する」と書いていなくても、前の遺言書と抵触する内容を書いた場合には、その部分については撤回したものとみなされます。例えば、前の遺言書で「甲土地をＡに相続させる」と書いていたのを、新しい遺言書で「甲土地をＣに相続させる」と書けば、甲土地の部分に関しては、前の遺言書が撤回されたとみなされます。
最後に、撤回権を放棄することは法律で認められていないので、「遺言は撤回しないよ」「遺言を撤回しないでね」という約束は無効ですので、ご注意ください。

「亡くなったお父さんの不動産は、兄が相続するから、私は相続を放棄します。」とお話しされる方が結構いらっしゃいます。

「相続放棄」は法律用語で、被相続人から受け継ぐ遺産について、一切の権利を放棄するという意味です。ここで、一切の権利とは、不動産、金銭、株など、プラスの財産はもちろん、借金などのマイナスの財産も含まれます。したがって、相続放棄は、通常プラスの財産がほとんどなく、マイナスの財産ばかり残された場合に行われるのが一般的です。

相続放棄は家庭裁判所での手続きとなりますので、他の相続人の前で「いらない」と言っただけでは、放棄した事にはなりません。

では、先の例（父が亡くなり、相続人が兄と自分の２人）で、お父さんの不動産がいらない場合はどうしたらよいのでしょうか。
この場合には、他の相続人との間で、遺産分割協議を行えばいいのです。
その協議の中で、「不動産についてはお兄さんが相続する。」ということを決めればいいのです。

相続分の譲渡とは、遺産全体に対して共同相続人の１人が有する「包括的持分権」ないし「相続人たる地位」を譲渡することであり、譲渡人が有する一切の権利義務が包括的に譲受人に移ることです。共同相続人が相続した特定の財産の一部を譲渡することではありません。
相続分の譲渡を受ける者には制限はなく、共同相続人、相続人以外の第三者いずれでも構いません。
もし、共同相続人以外の第三者が相続分の譲渡を受けた場合は、遺産分割協議に参加することができます。

遺言書が残されている場合、原則として相続人が遺産分割協議で決めた内容よりも、遺言書の内容が優先されます。しかし、相続人全員が遺言の内容を知っていて、相続人全員で遺産分割協議をするのであれば、その遺産分割協議は有効です。
この点、遺言者が遺言書の中で、遺産分割を禁じている場合は遺産分割協議は認められません。また、遺言書に書かれた財産の中に、不動産が含まれている場合、遺言書通りの登記が済んでしまっている場合は、遺産分割協議は認められません。

なお、受遺者がいる場合には、受遺者の同意も必要になります。
さらに、遺言執行者がいる場合、遺言執行者は遺言書の内容を実現する者ですから、遺言書の内容と異なる遺産分割協議については、遺言執行者の同意が必要になります。

相続人の間で、遺産分割協議が成立した後に、事情によって、やっぱり分け方を変えたいと思われることがあるかもしれません。
遺産分割協議のやり直しは認められるでしょうか。
この点、相続人全員の合意があれば遺産分割協議のやり直しは可能です。
しかし、税金の面で注意が必要です。
というのも、遺産分割のやり直しによって、相続人間で分け直した財産は、「贈与」や「売買」など、遺産分割以外の方法によって取得したものとして取り扱われ、贈与税や譲渡所得税がかかってきてしまう場合があるのです。
もし、相続税を支払う必要があった方の場合は、相続税に加えて、贈与税や譲渡所得税を支払わなければならなくなってしまうので、ご注意ください。

「相続登記はいつまでに行う必要がありますか。」という質問をされることがあります。
相続登記に期限はありません。そもそも、相続登記は義務ではありませんので、「しなければならない」わけでもありません。
しかし、もし、不動産の名義人の方が亡くなってからずいぶん経った後に、相続の登記をしなければならない必要が生じた場合（例えば、その不動産を売りたいなど）、年数がたっているために、相続登記に必要な書類を取得することができなくなる恐れがあります。具体的には、相続登記に必要な住民票の除票や戸籍の附票の除票は除かれてからの保管期間が５年間という役所が多いです。この場合、取れなかった書類に代えて、他の書類を添付しなければなりません。
また、最初の相続の際に手続きをせず、そのままにしておくと、最初の相続の際に相続人だった方が亡くなってしまい、さらに相続が発生するという可能性も高くなります。こうなると、相続手続に参加しなければならない人数が増え、日ごろ疎遠の方と連絡を取らなければならなかったり、そもそも連絡先が分からないといった状況も出てきてしまうでしょう。
ですので、状況にもよりますが、相続登記はお早めにお手続きされることをおすすめしております。

ご存じの方も多くいらっしゃると思いますが、相続税の基礎控除額が次のとおり変更になりました。
（平成２６年１２月３１日まで）
　基礎控除額＝５０００万円＋法定相続人の数×１０００万円
（平成２７年１月１日以降）
　基礎控除額＝３０００万円＋法定相続人の数×６００万円 

相続人が３名（例えば、父が亡くなり、母と子２人が相続人）の場合、基礎控除額は次のとおりとなります。
（平成２６年１２月３１日まで）
　５０００万円＋３×１０００万円＝８０００万円
（平成２７年１月１日以降）
３０００万円＋３×６００万円＝４８００万円

相続や遺贈によって取得した正の財産が基礎控除額を超える場合には、その超える部分に対して、相続税が課税されます。
ご注意ください。

農地を相続した場合、農地法の許可は不要です。
しかし、農地を相続した場合は、農地法第３条の３第１項の規定により、農業委員会への届け出が必要です。登記地目もしくは現況が農地の場合、届出が必要です。
届出期間は、農地などの権利を取得したことを知った時から１０ケ月以内とされています。
届出をしない場合や、虚偽の届出をした場合は、１０万円以下の過料に処せられることがあります（農地法６９条）。
詳細は、各市町村に設置されている農業委員会にお問い合わせください。
田や畑を相続した方は、この届出を忘れないようご注意ください。

不動産登記の申請の際に、印鑑証明書を添付する必要がある場合、その有効期限が３か月以内と定められている場合があります（不動産登記令１６条、１８条参照）。しかし、遺産分割協議書に添付する印鑑証明書には有効期限の定めはありません。また、被相続人の死亡日以前に作成された印鑑証明書でも差し支えません。さらに、原本還付をすることが可能です。

ただ、同じ相続のお手続きでも、銀行での相続のお手続きでは、印鑑証明書の期限が定められていることが多いのでご注意ください。

遺産の分け方について、相続人間で争いが生じ、どうにも話し合いができなくなってしまった場合に、家庭裁判所に遺産分割調停を申し立てるという方法があります。この手続きは、調停委員に間に入ってもらい、話し合いを進めていくという方法です。
話し合いは、申立人と相手方が、それぞれ別室で調停委員と話し合う方法で行われるため、申立人と相手方が顔を合わせることはありません。
話し合いがうまくいくと、調停調書が作成され、調停手続きは終了となります。
この調停調書に基づき、その内容を強制的に実現することも可能です。

調停委員が間に入っても、話し合いがうまく進まなかったり、相続人が参加しなかったりと、調停が不成立に終わることもあります。
調停が不成立に終わった場合には、遺産分割審判に自動的に移行されます。
審判手続きは、相続人が一同に会し、裁判官主導で行われます。そして、各相続人が、主張や立証をする必要があります。また、必要に応じて話し合いも行われます。
審判手続きの途中で、話し合いがうまくいった場合には、調停が成立したものとして、調停調書が作成され、審判はそこで終了となります。それ以外の場合には、裁判所が当事者の主張を勘案し、遺産分割をどのように行うか審判をします。
審判が確定すれば、その審判に基づき、その内容を強制的に実現することも可能です。

亡くなっていた方が所有していた建物の登記簿（登記事項証明書）の表題部（建物の種類や構造などの記載がある部分）が、「木造瓦葺平家建」となっているが、亡くなった方が、生前、増築して「２階建」にしていた場合、どのように相続手続をするのでしょうか。
増築した時に、表題部の変更登記をせずに、そのまま亡くなってしまったということが多々あります。
この場合、まずその建物の名義を相続人の方に変更する手続（相続登記）をした上で、その相続人が表題部の変更登記を申請することができます。
建物表題変更登記は、土地家屋調査士さんの業務範囲になりますので、ご相談される場合はご注意ください。
すぐに取り壊す予定の場合でしたら、あえて相続登記も、表題変更登記もする必要はありません。建物を取り壊した後に、相続人から建物滅失登記の申請をすることができます。

相続人、受遺者、遺言執行者等は、亡くなられた方が公正証書遺言を遺していたかどうかを調べることができます。
昭和６４年1月1日以降に作成された公正証書遺言であれば、全国どこの公証役場でも検索することが可能です（それ以前に作成されたものである場合は、各公証役場内でしか保管していないため、各公証役場での検索となります）。
ただし、遺言者の生存中は、遺言者本人しか検索することはできず、たとえ相続人であっても調べることはできません。
相続人、受遺者、遺言執行者によって、検索の際に必要となる書類が異なりますので、事前に公証役場のホームページ等でご確認ください。
なお、遺言の検索自体は無料です。コピーが欲しい場合や、閲覧には料金がかかりますのでご注意ください。

民法では、「相続人は、自己のために相続の開始があったことを知った時から３か月以内に、相続について、単純の承認若しくは限定の承認又は放棄をしなければならない」と定められています。「自己のために相続の開始があったことを知った時」とは、原則として、相続人が、相続開始の原因である事実を知った時及び自分が相続人となった事実を知った時から起算されます。
この３か月を過ぎてしまうと、単純承認したものとみなされ、相続放棄はできなくなります。
相続人が数人いる場合には、相続人それぞれにつき、熟慮期間が進行しますのでご注意ください。

相続の限定承認とは、相続によって得た財産の限度で、被相続人の債務及び遺贈を弁済するという留保をつけて、相続を承認するという相続人の意思表示です。
被相続人がプラスの財産とマイナスの財産（債務など）を遺した場合に、マイナスの財産の方がプラスの財産より上回っているようなときは、プラスの財産の範囲内で弁済すればすむということです。プラスの財産で弁済できなかった債務は、相続人は支払わなくてよいわけです。
ただし、限定承認をしてプラスの財産の方が多く残ってしまった場合には、税金の面で、単純承認をするより損をすることもあるようです。明らかにプラスの財産が多いことが分かっているような場合には、ご注意ください。