不動産名義変更手続センターでは、相続や贈与時の土地・家・マンションなどの不動産名義変更手続きについて、お客さまを完全サポートいたします!

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相続登記を自分でやる方法

相続登記とは、亡くなった方の名義になっている土地・家・マンションなど不動産の名義変更のことです。財産を引き継ぐ相続人へ名義を変える際に必要な手続きになります。名義人が死亡した場合は名義変更申請が必要です。

登記(名義変更)の専門家である司法書士に手続きを依頼するれば手続きは楽ですが、このページでは、司法書士に依頼しないでご自身で相続登記をする方法をご説明いたします。

主な作業の流れ

相続登記は、最終的には登記を管理している法務局(登記所)で申請手続きを行いますが、法務局への申請する前に、書類を収集・作成するなどの事前準備が必要になります。

相続登記手続きの、主な作業の流れは以下のとおり。

物件調査

名義変更の対象となる不動産を確認

相続人調査

戸籍謄本等を取得し、相続人を調査

その他書類収集

住民票や固定資産評価証明書等のその他書類収集

書類作成

収集した書類を元に、遺産分割協議書等の書類を作成

遺産分割協議
署名押印

相続人全員に遺産分割協議書に署名押印してもらいます

法務局へ申請

申請書を作成し、集めた書類と合わせて法務局へ申請

物件調査/対象不動産確認

相続登記をするには、まず対象物件の登記簿の状況を調べる必要がございます。

今後の手続きに必要な書類も、不動産がどのように登記してあるかを調べて初めて分かることになります。土地も建物も全て亡父親名義だと思っていたが、調べてみたら土地はだいぶ前に亡くなっていた祖父の名義のままだったということもよくあります。

また、物件調査は今後の書類作成する上でも必要な作業になります。
遺産分割協議書や登記申請書の作成にも、不動産の詳細な情報が必要です。

名義変更の対象となる土地、建物の登記事項証明書の取得し確認しましょう。

登記事項証明書(登記簿謄本)の取得

法務局で登記事項証明書(登記簿謄本)と呼ばれる証明書が発行してもられます。

登記事項証明書とは、登記記録に記録された事項の全部又は一部を証明した書面です。
不動産の地番や地積、所有者に関する事、担保に関する事などが記載されています。

 登記事項証明書の詳細はこちら

 

登記事項証明書を取得するには土地であれば「地番」、家・建物であれば「家屋番号」が分かればすぐに取得可能です。地番とはは住所とは異なるものです。

地番・家屋番号を知る方法
  • 登記済権利証(権利証)で確認
  • 固定資産税納税通知書の明細書で確認
  • 法務局で住所から調べる

権利証や古い登記簿謄本などが手元にあれば、地番や家屋番号が記載されています。
権利証等がなくとも、毎年届く固定資産税納税通知書の明細書にも通常は記載されています。
どちらもなければ、法務局で住所から地番を検索し調べます。

ご自宅の名義変更で、土地につき手続きが一部漏れてしまうケースがございます。
例えば、自宅の敷地が1つの土地だけだと思っていたら、複数の筆に分かれて管理されていることや、家の前の道路が私道であり、それが近隣の方と共有名義なっていることがございます。

土地は地番ごとに管理されているので、上記のようにメインの土地に付随するような土地であっても、ご自身でそれぞれ手続きされなければそのままの状態で残ってしまいます。

上記の手続き漏れがないように手続きするには、権利証や古い登記簿謄本を細かく確認することや、市町村から名寄帳を取り寄せるなどの方法もございます。
(名寄帳には基本的に所有物件が全て記載されますが、固定資産税が非課税の土地や共有名義の場合などに取得ができない市町村もございます。)

また、他に調べる方法として、法務局で公図などの図面を取得する方法もございます。
ご自宅周辺の登記状況を確認できれば手続き漏れの可能性も低くなるでしょう。

相続人調査/戸籍謄本の取得

名義人であった方が遺言書を残していなかった場合は、法定相続人全員の手続きになります。
法定相続人とは、法律で決まった相続人のことです。

 法定相続人の詳細はこちら

相続登記するには、法定相続人全員が関与しますので、法定相続人が誰か調べる(確認)することが必要です。

相続関係は戸籍謄本等で判明します。

戸籍謄本(除籍謄本・改製原戸籍)の取得

まずは、亡くなった方の本籍地の市区町村で戸籍謄本を取得します。

最終的には、亡くなった方の出生に遡る全ての戸籍謄本が必要です。
ご結婚前の親の戸籍に入っていたものや、場合よってはさらに上の代の戸籍謄本まで、生まれた時に入っていた戸籍まで遡ることになります。

戸籍謄本等の種類
  • 戸籍謄本
  • 改製原戸籍
  • 除籍謄本
  • (付票)

上記の書類がそれぞれ1通必要なわけでもなく、人によっては除籍謄本も改製謄本も複数必要になります。書類の名前はあまり気にせず「出生から亡くなるまでの戸籍謄本」として役所で請求すれば問題ないかと思います。

なお、戸籍の付票とは、住所の記載された書類になります。
戸籍謄本には住所が記載されていません(ただし、本籍地と住所が一致する方もいます)。

相続人調査、戸籍謄本の取得で苦労するのは、戸籍謄本の解読です。
人によっては生まれてから亡くなるまで同じ市町村に本籍を置いていることもございますが、ご結婚や住所移転に伴い本籍地を変更する場合がほとんどです。
その場合は、最後の本籍地から順に戸籍謄本を取得・解読し、その前の本籍地に戸籍謄本を追跡することになります。遠方の役所になる場合もあるでしょう。
古い戸籍謄本は一般の方で解読するのは難しいこともあります。古くなればなるほど難易度は上がります。

遠方の役所への戸籍謄本の取得は、郵送でも可能です。
ただし、書類を送る他にも、郵便局で小為替を用意するなどの手間がかかります。

戸籍の解読については、ご自身での手続きであればインターネットや書籍で調べるなどの方法になるでしょう。

その他の書類収集

相続登記に必要な書類は以下をご参照ください。

 相続登記の必要書類の詳細はこちら

被相続人の生まれてから亡くなるまでの戸籍謄本以外で、役所等で取得収集が必要なものを以下に再度案内します。

その他収集書類
  • 被相続人の住民票除票
  • 相続人の戸籍謄本、住民票、印鑑証明書
  • 固定資産評価証明書

事案によって他に必要な書類もございます。
固定資産評価証明書は、取得不要な場合や納税通知書で代用できる法務局もございます。

必要書類は事案によって異なります。
ご自身で手続きする場合は、法務局に相談窓口がございますので、ある程度書類が揃った時点で法務局へ持参し確認すると書類の不足などがわかるでしょう。

書類作成

役所で収集する書類の他、ご自身で作成しなければならない書類がございます。

基本的に作成が必要になるのは遺産分割協議書、相続関係説明図等です。

上記書類は、ありどこかで書類を入手しそれに記入するものではございません。
任意にご自身で作成する書類になります。もちろん最低限必要な記載内容はございます。

遺産分割協議書の作成

遺言書が残されていない場合は、亡くなった方の財産は相続人全員の話し合いによって誰が相続するか決めます。この話し合いのことを遺産分割協議と呼び、遺産分割協議の内容を文書にしたものが遺産分割協議書です。

相続登記の手続きでは、基本的に遺産分割協議書が必要です。
(相続人が1名だけの場合や、法定相続される場合などの例外はございます。)

《遺産分割協議書の見本・雛形》

遺産分割協議書

 共同相続人である私達は、次の相続について、下記のとおり遺産分割の協議をした。

《被相続人》
最後の本籍 東京都千代田区九段南3丁目3番地
最後の住所 東京都千代田区九段南3丁目3番18号
氏   名 司 法  太 郎
相続発生の日 平成○年○月○日

 1.相続財産中、次の不動産については、司法二郎が相続する。

所  在 ○○市○○町一丁目
地  番 23番
地  目 宅地
地  積 100・23平方メートル

所  在 ○○市○○町一丁目23番
家屋番号 23番
種  類 居宅
構  造 木造瓦葺2階建
床面積 1階 70・89平方メートル
    2階 60・00平方メートル

 以上の協議を証するため、この協議書を作成し、各自署名押印のうえ、各1通を保有するものとする。

 平成○年○月○日

〈相続人〉
東京都○○区○○1丁目2番3号
司 法  二 郎   印

〈相続人〉
山形県○○市○○町1丁目2番3号
司 法  三 郎   印

上記は不動産のみの遺産分割協議書です。
通常の遺産分割協議書は不動産以外の預貯金なども全てまとめて協議した文書になるかと思いますが、名義変更用に不動産のみの遺産分割協議書を用意しても構いません。

インターネットや書籍にも遺産分割協議書の雛形・見本がございます。
どれを利用しても良い訳でもなく、ご自身の手続きに合った内容の遺産分割協議書が必要ですので、利用の際には注意しましょう。
また、相続人に何度も押印を貰うのが困難になる場合などもございますので、最初から確実な書類を用意できるよう良くお調べいただき作成ください。

遺産分割協議(署名押印)

遺産分割協議とは、相続人全員での遺産についての話し合いです。

名義人であった方が遺言書を残していなかった場合は、遺産分割協議により土地・建物の分配について決めます。どのように分配するかは相続人の自由です。

父が亡くなり相続人が母と子供たちの場合で、母の単独の名義に変更し将来母が亡くなった際に子供達で改めて誰が相続するか決めると考える方も多いですし、母も高齢なので子供(例えば長男)の名義に直接変えることなどもあります。

遺産分割協議書には誰がどの不動産(財産)を相続するか明記し、相続人全員が署名押印します。押印は実印で行います(相続登記に利用するには必ず実印での押印が必要です)。
手続きには相続人全員の印鑑証明書、戸籍謄本が必要になりますので、署名押印する際に皆様にご用意いただけるように案内するとスムーズかと思います。

遺産分割協議書に署名押印するタイミングは、全ての書類が揃い書類を作成した後ですが、実際は先に誰が相続するか決まってから書類の収集を行うことになるかと思います。そして通常は、遺産を相続される方が主導で手続きを進めることになります。手続き開始前に、相続人全員に確認を取ってから進めると良いでしょう。

法務局へ申請(相続登記申請)

相続登記に必要な書類が揃ったら、法務局(登記所)へ相続登記を申請します。

名義変更する不動産の所在地を管轄する法務局への申請が必要です。家の近くの法務局どこでも申請できるわけではございません。

 法務局の管轄はこちら(法務局のHP)

登記申請するには収集・作成した書類(添付書類)と合わせて「申請書」を提出します。

申請書は法務局にも見本があることもございますが、任意で作成する書類になります。

登記申請書の作成

登記申請書は不動産登記を申請する際に必要な書類で、収集した書類を元に作成します。

登記申請書の見本・雛形を案内しますが、申請内容によっては記載方法が異なりますのでご注意ください。

登記申請には登録免許税の納付が必要です。一般的には収入印紙で納めます。
不動産の固定資産評価額の0.4%が登録免許税になりますので、固定資産評価証明書に記載の評価額より算出します。申請書にも登録免許税額の記載が必要です。

《登記申請書の見本・雛形》

 

登 記 申 請 書

登記の目的  所有権移転

原   因  平成○年○月○日相続

相 続 人 (被相続人 司法太郎)

東京都○○区○○一丁目2番3号
司 法  二 郎   印
連絡先の電話番号03-3222-6331

添付書類

登記原因証明情報  住所証明情報

平成○年○月○日申請 東京法務局 ○○支局・出張所

課税価格   金○○○円

登録免許税  金○○○円

不動産の表示

所  在 ○○市○○町一丁目
地  番 23番
地  目 宅地
地  積 100・23平方メートル

所  在 ○○市○○町一丁目23番
家屋番号 23番
種  類 居宅
構  造 木造瓦葺2階建
床面積 1階 70・89平方メートル
    2階 60・00平方メートル

1.申請書はA4の用紙に記載し、他の添付書類と共に左綴じ(ホチキス留め)にする。

2.文字は、直接パソコンを使用して入力するか、黒色ボールペン等(摩擦等により消える又は見えなくなるものは不可)ではっきりと書く。鉛筆は使用不可。

3.申請書が複数枚にわたる場合は、各用紙の綴り目に必ず契印をする。

4.登録免許税は、収入印紙(割印や消印はしない)を貼り付けた用紙を申請書と一括してホチキス留めし、綴り目に必ず契印する。

手続きが難しいので専門家に依頼したい!

書類の収集が難しい!文書が作れない!役所へ行く時間がない!

ご自身で手続きできない場合(できそうにない場合)は、当センターにおまかせください!

書類の収集、作成、法務局の申請など基本的にすべて当センターで代行可能です。
(相続人の印鑑証明書の取得を除く。)

ご依頼いただいた場合は、お客様にやっていだく作業は基本的に以下の2つだけです。
 ①当センター用意した書類に記入や署名押印する
 ②印鑑証明書を役所から取得する

難しいやり取りは一切ございません。他の相続人とのやり取りも直接当センターが行います。

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