不動産名義変更Ｑ＆Ａ

私道とは、個人等が持つ普通の土地を道路として利用しているものです。

建築物の敷地は、道路に２メートル以上接しなければならないのが原則です（建築基準法）。道路に面していない土地に建物を建てるための救済方法として、実質的に公道と同じ程度の効用のある道を私人が設定した場合には、公道と同様に建築基準法上の道路と認める事としています。このようにして私道が設定されることがございます。

私道が必要な土地を購入された場合は、私道も合わせて名義変更することが必要です。
土地を相続された場合も同様です。

公道でなくとも、登記上は公衆用道路として地目が記載されているケースが多いです。
なお、固定資産税上、公衆用道路という扱いであれば、固定資産税や都市計画税が非課税となります。

通常、非課税の場合は固定資産税の納税通知書に私道の記載はされません。各市町村によっては名寄帳にも記載が載らないこともありますので、物件調査には注意が必要です。

代物弁済とは、借金等の債務の代えて、他のモノを譲渡することによって、債務の弁済と同一の効力を有するものです。当然、債権者の同意も必要です。

土地・家・マンションなどの不動産も代物弁済として譲渡可能です。

名義変更手続きは、贈与の場合の名義変更と同様で、必要書類も贈与契約書が代物弁済契約書に変わるくらいです。

消滅する債務の額と、不動産の評価額等によっても税金が変わってきますので、ご注意ください。

遺言書を残して、不動産の所有者が亡くなった場合は遺言書に基づいて名義変更手続きします。

亡くなった方が自筆で書いた遺言書（自筆証書遺言）の場合は、手続きにそのまま使用することができません。法務局で名義変更の手続きをする前に、家庭裁判所で検認の手続きが必要です。

公正証書遺言の場合は、検認の手続きをすることなる法務局で名義変更の手続きが可能です。

遺言書がある場合は、通常の相続の手続きと必要書類が異なります。
通常必要な、亡くなった方の出生まで遡る戸籍謄本や、遺言書で指定された相続人以外の戸籍謄本取得も不要です。
亡くなったことがわかる戸籍謄本や、相続される方の戸籍謄本（は必要です登録免許税を軽減する場合）。

法定相続人以外の者に、亡くなった後に自分の財産を取得させるには、遺言書を残しておかなければなりません。遺言で財産を引き継がせることを「遺贈」といいます。
遺言書で法定相続人に財産を引き継がせる場合は遺贈ではなく「相続」させることも可能です。

亡くなった後の財産の所有者、引き継がせる方を特定する意味では遺贈も相続も、どちらもほとんど同じことですが、不動産名義変更の手続き方法は異なります。

相続させる旨を遺言で残し法定相続人が不動産を取得した場合は、相続登記として取得した相続人だけの手続きが可能です。他の相続人や遺言執行者の関与がなくお一人の手続きになります。

遺贈する旨を遺言で残し不動産を取得した場合は、取得した方だけでは手続きできません。遺言執行者が指定されていれば遺言執行者と共同して、遺言執行者が指定されていなければ法定相続人全員の協力が必要になります。

また、相続登記の登録免許税は不動産評価額の0.4％が課税されますが、遺贈登記の登録免許税は不動産評価額の2％が課税されます。
（ただし、法定相続人への遺贈の場合は戸籍謄本等の書類を提出すれば0.4％になります。）

上記のとおり遺言書の残し方で、名義変更の方法が異なることになります。
遺言を残される際は、亡くなった後の手続きのことも考慮されることをお勧めいたします。